Эффект Долиной

[Sextus Pompey]

Очередное "дело Долиной":

Одинцовский городской суд Московской области заступился за пенсионерку, якобы продавшую квартиру под влиянием мошенников. Встречный иск добросовестного приобретателя был отклонён.

В обоснование своих требований ответчик указал, что он приобрёл спорную квартиру по договору купли-продажи, заключив договор у нотариуса, который беседовал с продавцом и удостоверился в её воле на совершение сделки. Деньги за квартиру были перечислены через банковский аккредитив.

В день сделки продавец добровольно прошла освидетельствование в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, после чего предоставила медицинские справки об отсутствии противопоказаний для проведения имущественной сделки.

Нотариус уведомила, что содержание договора сторонам сделки было зачитано вслух и прочитано ими лично, соответствовало их волеизъявлению; договор подписан в присутствии нотариуса; дееспособность проверена. Кроме того, ввиду возраста продавца, достигшей 67 лет, нотариусом дополнительно были запрошены медицинские документы, из которых следовало отсутствие противопоказаний со стороны психического здоровья.

Суд подчеркнул, что нотариусом при удостоверении сделки были выполнены все необходимые действия по проверке представленных документов.

И ... суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований ответчика о признании его добросовестным покупателем у суда не имеется, отклонив все встречные требования в полном объёме.

Очередная квартира уходит хитрой старухе. Вот вам и нотариус, и справки. Всеми этими бумажками можно вытереть зад.

 

[Ноджемет]

Вот ещё в копилку:

Еще один москвич купил квартиру у пенсионерки и сделал ремонт, но та отсудила жилье обратно

Эффект Долиной, о котором предупреждали эксперты, снова проявил себя в этой истории с продажей квартиры. Как принято говорить, теперь у нас плюс одна фобия.Подробности приводит канал «Москва 24». Александр полтора года назад купил у пожилой женщины однокомнатную квартиру на Нагатинской...

moskvichmag.ru

 

[Michael]

Один мой друг, екатеринбургский риэлтор, рассказывает, что как-то помогал обманутой пенсионерке удержать квартиру в похожей ситуации

Вы знаете, у меня нет мнения по этому делу. В юридических делах стоит хорошо изучать фактическую сторону дела, иногда есть детали, которые очень сильно все меняют. В общественных дискуссиях они часто опускаются, и люди спорят о каком то воображаемом case, а не реальном. К сожалению, у меня нет сейчас времени прочитать матералы суда.

Главная вещь, которую я не знаю, и которая, на мой взгляд, ключевая - была ли продана квартира за рыночную стоимость (примерно, плюс-минус), или значительно ниже? Потому что если пожилой человек продает тебе имущество по заведомо низкой цене, ты не можешь не понимать, что что-то здесь не так, это красный флаг. Даже если ты сам ничего не сделал, чтобу его обмануть, а просто воспользовался его состоянием - это уже не совсем честная сделка, и я понимаю, почему суд может признать ее недействительной.

Я нигде не видел ответа на этот вопрос (буду рад, если кто-то, кто знает, ответит мне). Почему то считают, что если Лурье не была в сговоре с мошенниками, то она автоматически добросовестный покупатель, но это не так. Есть еще несколько вещей, которые могут поставить ее "добросовестность" под сомнение, и покупка по заведомо заниженной цене у пожилоги человека - одна из них (не единственная).

 

[Michael]

Возможно, что в случаях, когда продавшая квартиру жертва мошенничества доказывает, что у нее нет другого жилья, нет и не будет средств вернуть деньги покупателю, нет родственников, которые согласились бы поселить ее к себе - оставлять право пользования за таким продавцом, регистрируя при этом право собственности за покупателем. Что-нибудь в этом роде.

Да, есть страны, где выселить человека из единственного жилья практически невозможно. То есть, собственность твоя, а жить продолжает старый жилец.

Особенно если речь идет о случае "банк vs владелец, который не в сосотоянии платить иппотеку". Суду сложно выгнать семью на улицу, когда напротив него сильный банк, для которого это лишь незначительный убыток.

Это всегда создает проблемы для покупателей - банки неохотно дают иппотеки, если им сложно реализовать квартиру/дом в случае неуплаты, они начинают требовать дополнительных гарантий, повышать процент, и т.д.. Иными словами, то, что с одной стороны служит защитой человека с другой стороны затрудняет ему приобретение жилья. Недаром даже во многих "социалистических" странах пришли к тому, чтобы делать выселение более легким.

Все это палки о двух концах. Это как защита работника - это уже прописная истина, что в странах, где тяжелее уволить работника, открывается меньше рабочих мест.

 

[Эльдар]

Потому что если пожилой человек продает тебе имущество по заведомо низкой цене, ты не можешь не понимать, что что-то здесь не так, это красный флаг.

Да, но Долина, пользусь аналогией с рынком ценных бумаг, является "квалифицированным инвестором", уже в силу своего состояния.

 

[AlexeyP]

Кстати, насколько я помню, чем дороже недвижимость, тем меньше потенциальных покупателей и тем медленнее она продается. Я так понимаю, квартира Долиной не дешевая и если Долина продавала ее ниже рыночной стоимости, то это могло означать, что она хочет продать ее быстро, а не за годы. Я тоже не знаю, насколько дешевле рыночной цены она была продана, но, видимо, суд посчитал, что покупатель должна была быть в состоянии оценить, где заканчивается естественный дисконт и начинается подозрительный.

 

[Michael]

Да, но Долина

Ничего не знаю про конкретный случай, не хочу спекулировать.
Не знаю всех фактов, не могу обсуждать, что должен был признать суд.

 

[Эльдар]

Кстати, насколько я помню, чем дороже недвижимость, тем меньше потенциальных покупателей и тем медленнее она продается. Я так понимаю, квартира Долиной не дешевая и если Долина продавала ее ниже рыночной стоимости, то это могло означать, что она хочет продать ее быстро, а не за годы. Я тоже не знаю, насколько дешевле рыночной цены она была продана, но, видимо, суд посчитал, что покупатель должна была быть в состоянии оценить, где заканчивается естественный дисконт и начинается подозрительный.

Это зависит от объема спроса и предложения, а не от цены как таковой.

У нас тут бум элитки. https://www.restate.ru/material/elitnyy-bum-prodazhi-premiumzhilya-v-moskve-byut-rekordy-179669.html

 

[Michael]

видимо, суд посчитал, что покупатель должна была быть в состоянии оценить, где заканчивается естественный дисконт и начинается подозрительный.

Так она была продана намного ниже рыночной цены, или нет?

А так, Вы, конечно же, правы. Если тебе продают на 10% ниже рынка, это одно. А если за треть цены, то уже другое.


Был случай у моего сотрудника много лет назад. Его отец, глубоко за 80, однажды внезапно понял, что не может больше водить машину, теряет внимание. Спускаясь в лифте, он поделился этим с соседом, и спросил, не хочет ли тот купить его автомобиль. Слово за слово, продал он свою машину по цене стиральной.

Мой сотрудник с сестрой, когда узнали, сразу побежали к соседу "что ж ты гад, делаешь то? Совесть где?" Совесть на него не подействовала - отец продал добровольно, и все. Но вот когда ему пригрозили судом, он все же отдал им машину обратно. Уже по цене полутора стиралок, но все же лучше, чем ничего.

 

[Sextus Pompey]

Главная вещь, которую я не знаю, и которая, на мой взгляд, ключевая - была ли продана квартира за рыночную стоимость (примерно, плюс-минус), или значительно ниже? Потому что если пожилой человек продает тебе имущество по заведомо низкой цене, ты не можешь не понимать, что что-то здесь не так, это красный флаг.

Рыночная стоимость (точнее, методика ее определения) - вещь интересная. Она определяется по средней стоимости аналогичных предложений на рынке. Т.е. не по реальным продажам, а, грубо, по "текущим предложениям на авито". Мы же понимаем, что предложить к продаже можно по любой цене: хочешь быстро - ставишь дешевле, не хочешь - дороже.
Плюс большой простор для манипуляций. Договорившись с автором объявления в моменте можно значительно завысить или занизить среднюю стоимость.
Оценка квартиры, заказанная адвокатами Долиной, показала цену квартиры в 240 млн рублей, оценка, проведенная в рамках уголовного дела, дала стоимость 138 млн рублей, оценка, заказанная защитой, дала цену 124 млн рублей

https://zakon.ru/blog/2025/11/10/esche_raz_pro_delo_dolinoj_tolko_fakty

Реальная сумма покупки - 112 млн.

 

[Sextus Pompey]

Да, есть страны, где выселить человека из единственного жилья практически невозможно. То есть, собственность твоя, а жить продолжает старый жилец.

По сути - это и есть основная причина решений суда по делам, аналогичным долинскому. Схема следующая:
1. Сделка купли-продажи недвижимости
2. Передача денег мошенникам
3. Иск в суд о признании сделки недействительной.
4. Решение суда о недействительности сделки и двусторонней реституции
5. Квартира возвращается "бабушке"- продавцу.
6. "Бабушка" подает иск о признании ее банкротом.
Как правило, кроме единственного жилья, в рамках дела о банкротстве у нее взыскать нечего. При лучшем раскладе покупателю присуждается 1000 рублей ежемесячно (с пенсии), при худшем - ничего.
В долинском деле решение несколько другое - односторонняя реституция и рекомендация покупателю взыскивать деньги с мошенников (благо дело, четверо из них задержаны и осуждены, но мелкая сошка - посредники и курьеры).Но сути это не меняет. Сложившаяся судебная практика однозначно говорит об откате сделке и реституции, что ставит покупателя в заведомо слабое положение.

 

[Cahes]

Да, есть страны, где выселить человека из единственного жилья практически невозможно. То есть, собственность твоя, а жить продолжает старый жилец.

Это не про Долину. У нее есть участок в элитном поселке, где выстроено аж два коттеджа, для себя, и для родни приезжающей в гости. Некрупные, на 3-4 этажа. Еще пара квартир в Юрмале, но из-за санкций воспользоваться ими невозможно. )Бедная она, бедная)

 

[Cahes]

Спускаясь в лифте, он поделился этим с соседом, и спросил, не хочет ли тот купить его автомобиль. Слово за слово, продал он свою машину по цене стиральной.

Они с Лурье не в лифте познакомились. Долина выставила хату на продажу и продавала не один день. А стриальную машину по почти полтора миллиона долларов Вам придется еще поискать. Либо она будет из золота с брюликами, либо отстирывать не трусы, о нетрудовые доходы

 

[Rzay]

Это не про Долину. У нее есть участок в элитном поселке, где выстроено аж два коттеджа, для себя, и для родни приезжающей в гости. Некрупные, на 3-4 этажа. Еще пара квартир в Юрмале, но из-за санкций воспользоваться ими невозможно. )Бедная она, бедная)

Чтобы в нашей стране на жилье нельзя было обратить взыскание по долгам его хозяина, оно должно быть
- единственно пригодным для его проживания
- "разумно достаточным", грубо говоря, не слишком большим
- не обременено ипотекой.

Второму критерию квартира Долиной явно не соответствует.

 

[Michael]

Оценка квартиры, заказанная адвокатами Долиной, показала цену квартиры в 240 млн рублей, оценка, проведенная в рамках уголовного дела, дала стоимость 138 млн рублей, оценка, заказанная защитой, дала цену 124 млн рублей

https://zakon.ru/blog/2025/11/10/esche_raz_pro_delo_dolinoj_tolko_fakty

Реальная сумма покупки - 112 млн.

Спасибо

 

[Michael]

Это не про Долину.

Они с Лурье не в лифте познакомились.

Ничего из того, что я написал, не про Долину. Я совсем не знаю конкретных обстоятельств дела.

По сути - это и есть основная причина решений суда по делам, аналогичным долинскому.

То, о чем я писал - это не аналогочные дела. Там никогда речь не идет об отмене сделки. Речь идет о том, что человека, который проживает в чужой квартире, бывает сложно выселить. Сделку не отменят, квартиру ему не вернут, он ее не продаст, не передаст по наследству, не заложит, но вот выселить его сложно. Это другой case.

То, что человеку негде больше жить, обычно не является поводом отмены сделки.

 

[Sextus Pompey]

То, о чем я писал - это не аналогочные дела. Там никогда речь не идет об отмене сделки. Речь идет о том, что человека, который проживает в чужой квартире, бывает сложно выселить. Сделку не отменят, квартиру ему не вернут, он ее не продаст, не передаст по наследству, не заложит, но вот выселить его сложно. Это другой case.

А чем мотивируется сложность выселения из чужого жилья?

То, что человеку негде больше жить, обычно не является поводом отмены сделки.

Причина отмены сделки в "долинских" делах, разумеется, не то, что "человеку негде жить", а то, что он действовал под влиянием мошенников и не собирался реально продавать жилье.
Единственное жилье - это препятствие для включение его в состав изымаемого имущества по делу о банкротстве. Как я писал выше - на банкротство идут "продавцы" после отмены сделки для того, чтобы не возвращать покупателю деньги.

 

[Cahes]

Второму критерию квартира Долиной явно не соответствует.

И первому критерию не соответствует. Избушка, конечно, скромная, но не замерзнешь

 

[Rzay]

Единственное жилье - это препятствие для включение его в состав изымаемого имущества по делу о банкротстве

Не всегда.

Как я писал выше - на банкротство идут "продавцы" после отмены сделки для того, чтобы не возвращать покупателю деньги.

Так себе метод. Если они физически у покупателя есть, то они уйдут в конкурсную массу. Если он их на что-то потратил, то в конкурсную массу уйдет это что-то, либо, как вариант, сделки по их приобретению признают недействительными. Не говоря про расходы по делу о банкротстве и на необходимость всю процедуру жить на прожиточный минимум (сколько он там сейчас?), остальные доходы тоже пойдут в конкурсную массу.

 

[Sextus Pompey]

Так себе метод. Если они физически у покупателя есть, то они уйдут в конкурсную массу. Если он их на что-то потратил, то в конкурсную массу уйдет это что-то, либо, как вариант, сделки по их приобретению признают недействительными. Не говоря про расходы по делу о банкротстве и на необходимость всю процедуру жить на прожиточный минимум (сколько он там сейчас?), остальные доходы тоже пойдут в конкурсную массу.

Как они могут быть физически, если они "переданы мошенникам"?
"Остальные доходы" - это пенсия?
Обратите внимание, что большинство случаев именно с пенсионерами, у которых единственное жилье и нет иного имущества. Почему я выше и писал, что максимум, на что может рассчитывать по реституции покупатель - это "тыщща рублей с пенсии".